Wohnfläche berechnen: DIN 277 vs. WohnflVO erklärt

„75 Quadratmeter laut Teilungserklärung, aber der Grundriss sagt 68 Quadratmeter" – solche Diskrepanzen sind beim Immobilienkauf häufig. Der Grund: Es gibt in Deutschland zwei konkurrierende Normen zur Wohnflächenberechnung, und je nachdem welche verwendet wurde, kommt man zu unterschiedlichen Ergebnissen.

WohnflVO: Die mietrechtliche Norm

Die Wohnflächenverordnung (WohnflVO) aus dem Jahr 2003 ist die heute gebräuchlichste Norm für Wohnimmobilien. Sie gilt verpflichtend im öffentlich geförderten Wohnungsbau und wird im freien Markt weitgehend als Standard akzeptiert.

Anrechenbare Flächen nach WohnflVO:

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• Wohn- und Schlafräume, Küche, Bad, Flur: 100 %
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• Balkone, Loggien, Dachterrassen: 25–50 % (üblich: 25 %, oder häufig 50 % nach regionaler Praxis)
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• Wintergärten (unbeheizt): 25–50 %
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• Räume mit Deckenhöhe unter 1 m: 0 %
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• Räume mit Deckenhöhe 1–2 m: 50 %
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• Räume mit Deckenhöhe über 2 m: 100 %
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Nicht anrechenbar: Keller (außer als Hobbyraum ausgebaut), Dachböden (nicht ausgebaut), Garage, Treppenhaus

DIN 277: Die Baunorm

DIN 277 ist eine Baunorm, die die Bruttogeschossfläche (BGF) und die Nettogrundfläche (NGF) definiert. Sie ist für Planer und Architekten relevant, nicht direkt für Mietrecht oder Kaufpreisbeschreibung.

DIN 277 erfasst wesentlich mehr Fläche als die WohnflVO:

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• Alle nutzbaren Flächen inkl. Keller, technische Räume, Konstruktionsflächen
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• Keine Abzüge für Dachschrägen (unter DIN 277 zählt die gesamte Grundfläche, unabhängig von der Deckenhöhe)
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Ergebnis: Nach DIN 277 ist eine Wohnung im Dachgeschoss mit Schrägen fast immer größer als nach WohnflVO.

Praktische Unterschiede

Beispiel Dachgeschosswohnung: 60 m² nach WohnflVO → 70 m² nach DIN 277. Das ist ein Unterschied von ~17 % – bei einem Kaufpreis von 2.500 €/m² wären das 25.000 € Wertdifferenz.

In alten Teilungserklärungen und Exposés aus den 1970er–1990er Jahren werden oft DIN-277-Werte angegeben. Beim Kauf bedeutet das: Die Wohnung ist in Wirklichkeit kleiner als angegeben.

Warum beim Flip die richtige Flächenangabe entscheidend ist

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• Kaufpreis: Wird der Preis pro m² angegeben und die Fläche falsch, überbezahlst du möglicherweise
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• Verkaufspreis: Wenn du nach Flip eine größere Fläche angibst als tatsächlich vorhanden ist, haftest du für arglistige Täuschung (§ 123 BGB)
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• BGH-Urteil: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten ab, hat der Käufer Ansprüche (BGH VIII ZR 295/03)
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Selbst messen beim Flip

Als Investor solltest du die Wohnfläche selbst messen oder messen lassen, bevor du das Objekt inserierst:

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• Grundriss aufmaßen (Lasermessgerät, Genauigkeit ±1 cm)
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• WohnflVO anwenden (Deckenhöhen beachten, Balkon zu 25 % einrechnen)
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• Im Exposé klar kommunizieren: „Wohnfläche gemäß WohnflVO: XX m²"
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Fazit

DIN 277 und WohnflVO sind keine Fehler, sondern verschiedene Normen mit verschiedenen Zwecken. Beim Fix & Flip gilt: Immer WohnflVO verwenden, immer selbst nachmessen, immer im Exposé die Norm benennen. Das schützt vor Haftung und schafft Vertrauen beim Käufer.