Due Diligence Checkliste Fix & Flip: Was vor dem Kauf zwingend geprüft werden muss

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Due Diligence – die sorgfältige Prüfung vor dem Kauf – ist beim Fix & Flip kein optionales Extra, sondern Grundvoraussetzung für profitables Investieren. Wer diese Phase überspringt oder abkürzt, kauft die Katze im Sack. Die folgende Checkliste deckt alle relevanten Bereiche ab.

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1. Grundbuchprüfung

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Der Grundbuchauszug ist das wichtigste Dokument beim Immobilienkauf. Jeder Käufer hat das Recht, beim Grundbuchamt einen aktuellen Auszug anzufordern (Kosten ca. 10–20 €) oder durch den Notar einholen zu lassen.

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Was prüfen:

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• Abteilung I (Eigentümer): Wer ist eingetragener Eigentümer? Stimmt das mit dem Verkäufer überein?
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• Abteilung II (Belastungen ohne Grundpfandrechte): Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte, Vorkaufsrechte (kommunal oder privat), Auflassungsvormerkungen anderer Käufer, Verfügungsbeschränkungen
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• Abteilung III (Grundpfandrechte): Hypotheken und Grundschulden – diese müssen bis zum Eigentumsübergang gelöscht oder auf andere Objekte umgetragen werden
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Red Flags: Wohnrecht für Dritte (schränkt Nutzung erheblich ein), kommunales Vorkaufsrecht (Stadt könnte Kaufvertrag übernehmen), alte Grundschulden die noch nicht gelöscht sind.

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2. Bauakte beim Bauordnungsamt

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Die Bauakte enthält alle historischen Genehmigungen und gibt Auskunft über den baurechtlichen Zustand des Objekts.

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Was prüfen:

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• Liegt Baugenehmigung für das Gebäude und alle An-/Umbauten vor?
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• Wurden Nutzungsänderungen genehmigt (z. B. Keller zu Wohnraum)?
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• Gibt es offene Mängelrügen oder Aufforderungen zur Beseitigung von Schwarzbauten?
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• Liegt ein Denkmalschutz-Status vor?
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• Welche Bebauungspläne gelten für das Grundstück (Erweiterungsmöglichkeiten)?
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3. WEG-Protokolle (bei Eigentumswohnungen)

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Bei ETW-Käufen sollten die Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen geprüft werden. Darin verbergen sich oft die teuersten Überraschungen:

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• Beschlossene Sonderumlagen (z. B. für Dachsanierung, Fassade, Fahrstuhl)
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• Geplante Maßnahmen die noch nicht abgestimmt wurden aber absehbar sind
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• Hausgeld-Rückstände anderer Eigentümer (Signal für Gemeinschaftskonflikte)
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• Stand der Instandhaltungsrücklage (reicht sie für größere Maßnahmen?)
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• Beschlüsse über Verwalterentlastung und Verwalterwechsel
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4. Energieausweis prüfen

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Der Energieausweis ist bei jedem Immobilienverkauf Pflicht und muss beim ersten Besichtigungstermin vorgelegt werden. Was wichtig ist:

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• Effizienzklasse: H ist die schlechteste, A+ die beste. Objekte der Klasse F–H signalisieren erheblichen Sanierungsbedarf.
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• GEG-Pflichten: Das Gebäudeenergiegesetz 2024 schreibt bei bestimmten Sanierungen Mindest-Effizienzstandards vor
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• Bedarfs- vs. Verbrauchsausweis: Bedarfsausweis ist aufwändiger und genauer (teurer, aber informativer)
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5. Baumängel und Zustandsbewertung

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Eigene Besichtigung reicht selten aus. Für größere Objekte oder bei Verdacht auf versteckte Mängel: Bausachverständigen hinzuziehen (500–1.500 €). Was geprüft werden sollte:

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• Feuchtigkeitsschäden: Keller, Außenwände, Bad, Dach
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• Schimmel: Hinter Möbeln, in Ecken, hinter Verkleidungen
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• Asbestverdacht: Bei Baujahr vor 1993, Beprobung empfehlenswert
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• Elektrik: Alter der Installation, Aluminium-Leitungen, Sicherungskasten
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• Heizung: Alter, Typ, geschätzte Restlaufzeit
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• Dach: Sichtbare Schäden, letzte Sanierung, Zustand der Dachhaut
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6. Mietrecht prüfen (bei vermieteten Objekten)

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Wird ein vermietetes Objekt geflippt, muss das Mietrecht beachtet werden:

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• „Kauf bricht nicht Miete": Mietverhältnis geht auf neuen Eigentümer über
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• Eigenbedarf oder Modernisierungskündigung: welche Fristen und Voraussetzungen?
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• Mietpreisbremse und Mietspiegel: was ist nach Sanierung erzielbar?
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7. Finanzierung prüfen

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Die Finanzierungsstruktur muss zur Situation passen:

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• Bank hat Objekt bewertet und Kreditrahmen bestätigt
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• Eigenkapital deckt Kaufnebenkosten (die meisten Banken finanzieren diese nicht)
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• Renovierungskosten aus Eigenkapital oder separatem Rahmenkredit gedeckt
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• Zinsbindung und Sondertilgungsoptionen passen zur geplanten Haltedauer
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Fazit

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Eine vollständige Due Diligence dauert 2–4 Wochen und kostet in Summe 1.000–3.000 € (Gutachter, Anwalt, Dokumente). Gemessen am Objektwert und potenziellen Überraschungskosten ist das eine der rentabelsten Ausgaben des gesamten Projekts. Kein professioneller Investor kauft ohne sie.