Fix & Flip Due Diligence Checkliste: Der Schnell-Check vor dem Kauf

Due Diligence klingt nach aufwändigem Unternehmenskauf – aber auch beim Fix & Flip ist es die sorgfältige Vorprüfung, die teure Überraschungen verhindert. Diese kompakte Checkliste deckt die wichtigsten Prüfpunkte ab, sortiert nach Priorität und Zeitaufwand.

Priorität 1: Rechtliche Grundlagen (Vor dem Angebot klären)

  • Grundbuch-Auszug Abt. I: Eigentümer verifizieren – entspricht der Anbieter dem eingetragenen Eigentümer?
  • Grundbuch Abt. II: Belastungen prüfen – Wohnrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht der Gemeinde, Auflassungsvormerkung (ein anderer Käufer hat sich bereits vorgemerkt?)
  • Grundbuch Abt. III: Grundschulden – wie hoch, wessen Grundschulden, werden sie vor Eigentumsübergang gelöscht?

Priorität 2: Baurechtliche Prüfung

  • Baugenehmigungen vorhanden: Hauptgebäude, Anbauten, Aufstockungen, Garageneinbau – alles genehmigt?
  • Schwarzbau-Risiko: Gibt es sichtbare Baumaßnahmen die optisch nicht zum Baujahr passen?
  • Nutzungsänderungen genehmigt: War die Wohnung früher Büro oder Gewerbe? Wohnnutzung genehmigt?
  • Denkmalschutz-Status: In Denkmalliste eingetragen? Was bedeutet das für geplante Maßnahmen?

Priorität 3: WEG-Prüfung (bei Eigentumswohnungen)

  • Letzte 3 WEG-Protokolle: Beschlossene oder geplante Sonderumlagen, Konflikte innerhalb der Gemeinschaft, Stand der Instandhaltungsrücklage
  • Hausgeld-Rückstände: Sind andere Eigentümer im Rückstand? (Signal für WEG-Qualität)
  • Teilungserklärung: Was ist Sonder-, was Gemeinschaftseigentum? Fenster, Balkon, Stellplatz klar geregelt?
  • Verwaltervertrag: Läuft er noch? Sind Sonderkündigungsrechte bekannt?

Priorität 4: Technische Prüfung

  • Mängelprotokoll aus Besichtigung: Feuchtigkeitsflecken, Risse, Schimmel, Elektrik-Alter, Heizkörper-Zustand
  • Asbest-Bewertung: Baujahr 1965–1993? Asbest-Laborbeprobung beauftragen (250–500 €)
  • Dach-Zustand (bei EFH): Sichtprüfung, letzte Sanierung, geschätzte Restlaufzeit
  • Heizungsanlage: Alter, Typ, Wartungsnachweis, geschätzte Restlaufzeit
  • Elektrik: Aluminium-Leitungen? Nullungsschema? Alter der Unterverteilung?

Priorität 5: Markt und Lagefaktoren

  • Kaufpreis plausibilisieren: Vergleichbare aktuelle Angebote in der Umgebung (ImmoScout24, Immowelt)
  • ARV realistisch einschätzen: Was wird sanierter Vergleichsbestand in dieser Lage verkauft? Mindestens 5 Vergleiche
  • Nachbarschaft analysieren: Lärmquellen, Infrastruktur, Demografie, geplante Projekte (Bebauungsplan prüfen)
  • Bodenrichtwert: Stimmt der Kaufpreis mit dem Bodenrichtwert und umliegenden Vergleichswerten überein?

Priorität 6: Finanzierungscheck

  • Bank hat Objekt grundsätzlich geprüft: Nicht alle Banken finanzieren alle Objekte (bestimmte Objekte, Lagen, Zustände ausgeschlossen)
  • Renovierungsfinanzierung geklärt: Aus Eigenkapital? Kredit-Erweiterung? Bridging?
  • Gesamtliquidität gesichert: EK für Nebenkosten, Renovation und Reserve vorhanden?

Die Entscheidungsregel

Wenn nach der Due Diligence mehr als 2 kritische Punkte offen oder unklar sind – nicht kaufen oder deutlich nachverhandeln. Jeder offene Punkt ist ein potenzielles teures Problem. Der Preis muss das Risiko widerspiegeln.

Fix & Flip Due Diligence Checkliste: Was vor dem Kauf zwingend zu prüfen ist
Fix & Flip Due Diligence Checkliste: Was vor dem Kauf zwingend zu prüfen ist

Zeitaufwand und Kosten der Due Diligence

  • Grundbuchauszug: 10–20 €, sofort verfügbar
  • Bauakteneinsicht: kostenlos bis 50 €, 1–3 Tage
  • Asbest-Beprobung: 250–500 €, 3–7 Tage
  • Bausachverständiger: 500–1.500 €, 1–2 Wochen
  • Anwalts-Kaufvertragsprüfung: 300–800 €
  • Gesamt Due Diligence: 1.000–3.000 € – eine der besten Investitionen im Flip-Prozess

Fazit

Die Due Diligence Checkliste ist kein Bürokratie-Ritual. Sie ist der strukturierte Schutz des Investors vor bekannten und verhinderbaren Verlusten. Wer sie konsequent durchführt, trifft bessere Kaufentscheidungen – und schläft auch nach dem Notartermin ruhig.