Hausgeld: Der monatliche Kostenfaktor bei Eigentumswohnungen

Wer eine Eigentumswohnung kauft, zahlt monatlich Hausgeld – auch wenn er selbst darin wohnt, auch wenn er vermietet, und auch dann, wenn die Wohnung gerade leersteht während der Sanierung. Das Hausgeld ist eine der am häufigsten unterschätzten Kostenpositionen bei Fix-&-Flip-Projekten. Wer es nicht sorgfältig in die Kalkulation einrechnet, schmälert seine Marge unbemerkt.

Was ist das Hausgeld?

Das Hausgeld (auch: Wohngeld im WEG-Kontext, nicht zu verwechseln mit staatlichem Wohngeld) ist der monatliche Betrag, den jeder Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zahlt. Es ist der Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten und Rücklagen, der auf die einzelne Wohneinheit entfällt – berechnet nach Miteigentumsanteil (MEA).

Gesetzliche Grundlage: §§ 16, 19, 21 WEG (Wohnungseigentumsgesetz).

Was ist im Hausgeld enthalten?

Das Hausgeld setzt sich typischerweise aus mehreren Komponenten zusammen:

1. Instandhaltungsrücklage

Pflichtanteil für zukünftige Reparaturen und Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum. Gesetzlich gibt es keine verbindliche Mindestvorgabe, empfohlen werden 0,8–1,5 €/m² Wohnfläche pro Monat. Bei älteren Gebäuden sollte die Rücklage höher sein.

2. Hausverwaltungskosten

Die WEG bezahlt einen professionellen Verwalter (oder in Eigenregie). Typische Verwaltungskosten: 20–35 €/Einheit/Monat. Dieser Betrag ist Teil des Hausgeldes.

3. Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums

Hier landen alle laufenden Betriebskosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen:

• Treppenhausreinigung
• Allgemeinstrom (Beleuchtung Treppenhaus, Keller, Außenbereich)
• Gartenpflege und Grundstücksunterhalt
• Aufzugswartung (sofern vorhanden)
• Gebäudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm)
• Hausstrom, Heizung Gemeinschaftsbereiche

4. Heizkostenvorauszahlung (bei zentraler Heizung)

Wenn das Gebäude eine zentrale Heizungsanlage hat, wird die Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser über das Hausgeld eingezogen. Diese Kosten werden am Jahresende durch die Heizkostenabrechnung verrechnet.

Typische Höhe des Hausgeldes

Als Faustregel gilt: Das Hausgeld liegt bei 2–5 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat.

• Einfaches Gebäude, gut verwaltet, keine Aufzüge: 2,00–2,80 €/m²/Monat
• Normales Mehrfamilienhaus mit zentraler Heizung: 2,80–3,80 €/m²/Monat
• Gebäude mit Aufzug, Tiefgarage, Concierge: 4,00–5,50 €/m²/Monat
• Älteres Gebäude mit hohem Instandhaltungsstau: bis 6,00 €/m²/Monat

Beispiel: Bei 70 m² Wohnfläche und 3,20 €/m² sind das 224 € Hausgeld pro Monat – also 2.688 € im Jahr.

Nicht umlagefähiges Hausgeld: Achtung für Vermieter

Wichtiger Unterschied: Nicht alle Bestandteile des Hausgeldes können auf Mieter umgelegt werden. Die Instandhaltungsrücklage ist grundsätzlich nicht umlagefähig – sie ist eine Eigentümerleistung, die der Vermieter selbst trägt. Das senkt die effektive Rendite.

• Umlagefähig (Mieter zahlt): Betriebskosten (Versicherung, Reinigung, Strom Gemeinschaft, Heizung)
• Nicht umlagefähig (Eigentümer zahlt): Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten

Faustformel: Ca. 1,00–1,50 €/m² des Hausgeldes trägt der Vermieter dauerhaft selbst. Das muss in die Renditeberechnung einfließen.

Bedeutung des Hausgeldes für Fix-&-Flip-Kalkulationen

Während der Sanierungsphase

Die Sanierung dauert typischerweise 3–9 Monate. In dieser Zeit steht die Wohnung leer. Das Hausgeld läuft trotzdem. Bei 224 € monatlich und 6 Monaten Sanierung sind das 1.344 € reine Fixkosten, die keine Gegenleistung erbringen.

Beim Kauf: Hausgeld als Bewertungsindikator

Ein sehr hohes Hausgeld (über 4 €/m²) kann auf einen erhöhten Instandhaltungsstau oder überdurchschnittlich hohe laufende Kosten hinweisen. Beides ist ein Warnsignal. Ein sehr niedriges Hausgeld (unter 2 €/m²) kann bedeuten, dass die Instandhaltungsrücklage zu niedrig dotiert ist – was künftige Sonderumlagen wahrscheinlicher macht.

Beim Verkauf: Hausgeld als Kaufargument

Potenzielle Käufer der sanierten Wohnung schauen auf das Hausgeld. Ein überdurchschnittlich hohes Hausgeld senkt die Nachfrage, weil es die monatlichen Kosten erhöht. Als Verkäufer kann man in der WEG-Versammlung auf eine effizientere Kostenverwaltung hinwirken – oder das hohe Hausgeld transparenz im Exposé erklären.

Hausgeld prüfen vor dem Kauf: Was anfordern?

• Aktuelle Hausgeldabrechnung (Jahresabrechnung)
• Wirtschaftsplan für das laufende Jahr (geplantes Hausgeld)
• Höhe der Instandhaltungsrücklage (Gesamt- und Anteil der zu kaufenden Einheit)
• Letzte 3 Protokolle der Eigentümerversammlung
• Beschlusssammlung (auf Sonderumlagen prüfen)

Fazit: Hausgeld immer in die Kalkulation

Das Hausgeld ist kein vernachlässigbarer Nebenposten. Bei einem 6-monatigen Fix-&-Flip-Projekt können 1.000–2.000 € Hausgeld anfallen – Geld, das die Marge reduziert. In der Kalkulation gehört das Hausgeld als fixer Monatsaufwand neben Finanzierungskosten und Handwerkerkosten auf die Ausgabenseite. Wer das vergisst, rechnet mit falschen Zahlen.