Nettokaltmiete vs. Warmmiete: Was Investoren verstehen müssen

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Die Mietzahlung eines Mieters besteht aus mehreren Bestandteilen. Wer sie nicht auseinanderhalten kann, berechnet Renditen falsch und zahlt am Ende zu viel – oder zu wenig. Fix & Flip Investoren, die an Kapitalanleger verkaufen, müssen diese Begriffe beherrschen.

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Die drei Mietzahlen erklärt

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Nettokaltmiete

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Die Nettokaltmiete ist der reine Mietzins ohne jede Betriebskosten. Sie ist der Wert, der für die Renditeberechnung relevant ist und im Mietspiegel ausgewiesen wird.

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Beispiel: 750 Euro/Monat Nettokaltmiete

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Bruttokaltmiete

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Nettokaltmiete + alle kalten Betriebskosten (Grundsteuer, Wasserversorgung, Gebäudeversicherung, Hausmeister etc.).

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Beispiel: 750 + 150 = 900 Euro Bruttokaltmiete

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Warmmiete

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Bruttokaltmiete + Heizung und Warmwasserkosten.

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Beispiel: 900 + 100 = 1.000 Euro Warmmiete (Gesamtbelastung des Mieters)

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Umlagefähige Betriebskosten nach §2 BetrKV

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Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet abschließend, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen:

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• Grundsteuer
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• Wasserversorgung und Entwässerung
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• Heizung und Warmwasser
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• Aufzug (Betrieb und Wartung)
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• Straßenreinigung und Müllbeseitigung
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• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
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• Gartenpflege
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• Beleuchtung (Gemeinschaftsflächen)
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• Hausversicherungen (Gebäude-, Haftpflicht-, Glasversicherung)
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• Hauswart/Hausmeister
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• Antenne/Kabel (falls noch vorhanden)
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• Sonstige Betriebskosten (vertraglich vereinbart)
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Nicht umlagefähige Kosten

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Diese Kosten trägt der Vermieter allein – sie werden in der Bruttomietrendite-Berechnung vergessen und sind Hauptfehlerquelle:

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• Verwaltungskosten (Buchführung, Korrespondenz)
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• Instandhaltungsrücklage
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• Reparaturkosten (Erhaltungsaufwendungen)
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• Leerstandskosten
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• Zinsen auf Fremdkapital
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Die „zweite Miete" Rechnung

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Makler und Verkäufer werben oft mit der Bruttomietrendite (Jahresmiete/Kaufpreis). Der Fehler: Sie nehmen die Nettokaltmiete, obwohl der Vermieter die nicht umlagefähigen Kosten zusätzlich trägt.

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Beispielrechnung:

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• Nettokaltmiete: 750 Euro/Monat = 9.000 Euro/Jahr
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• Kaufpreis: 200.000 Euro
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• Bruttomietrendite (nur Nettokaltmiete): 4,5%
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Aber: Nicht umlagefähige Kosten ca. 1.500 Euro/Jahr (Verwaltung, Instandhaltung)

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• Tatsächliche Netto-Einnahmen: 9.000 - 1.500 = 7.500 Euro
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• Tatsächliche Nettomietrendite: 7.500 ÷ 220.000 (inkl. Kaufnebenkosten) = 3,4%
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Unterschied: 4,5% vs. 3,4% – das klingt gering, ist aber bei 200.000 Euro Kaufpreis ein Renditenunterschied von 2.200 Euro pro Jahr.

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Bedeutung für den Flip-Verkauf an Kapitalanleger

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Wenn das gefippte Objekt an einen Kapitalanleger verkauft wird, wird er die Bruttomietrendite nennen wollen – aber die Nettomietrendite entscheidend gewichten. Ein Investor sollte:

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• Transparente Betriebskostenaufstellung erstellen
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• Nicht umlagefähige Kosten realistisch einschätzen
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• Einen fairen Kaufpreis anbieten, der auf Nettomietrendite basiert
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Fazit

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Die Unterscheidung zwischen Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete und Warmmiete ist fundamental für jede Renditeberechnung. Wer nur mit der Nettokaltmiete kalkuliert und nicht umlagefähige Kosten vergisst, überschätzt die tatsächliche Rendite erheblich. Besonders beim Verkauf an Kapitalanleger ist Transparenz entscheidend für Vertrauen und einen reibungslosen Abschluss.