Notarkosten beim Fix & Flip: So berechnen Sie korrekt

Notarkosten gehören zu den fixen Kaufnebenkosten jeder Immobilientransaktion. Sie sind bundeseinheitlich geregelt und können nicht verhandelt werden – aber sie können korrekt kalkuliert werden. Wer sie zu niedrig ansetzt, riskiert Löcher in der Kalkulation.

Rechtsgrundlage: GNotKG

Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) regelt seit 2013 bundeseinheitlich alle Gebühren für Notare und Gerichte. Es basiert auf Gebührentabellen, die an den Geschäftswert (bei Immobilien = Kaufpreis) gekoppelt sind.

Notarkosten beim Fix & Flip berechnen: GNotKG-Tabelle und Beispielrechnung
Notarkosten beim Fix & Flip berechnen: GNotKG-Tabelle und Beispielrechnung

Gebührenbestandteile beim Immobilienkauf

1. Beurkundung des Kaufvertrags

Die Kernleistung des Notars: das Vorlesen, Erklären und Beurkunden des Kaufvertrags.

  • Gebühr: 2,0-fache Gebühr nach GNotKG § 97 Abs. 1, Tab. B
  • Bei 200.000 Euro Kaufpreis: ca. 870 Euro
  • Bei 400.000 Euro: ca. 1.470 Euro

2. Auflassungsvormerkung

Sicherung des Käufers im Grundbuch direkt nach Beurkundung.

  • Gebühr: 0,5-fache Gebühr nach GNotKG
  • Bei 200.000 Euro: ca. 217 Euro

3. Grundbucheintragung des Eigentümerwechsels

Nicht Notar-, sondern Gerichtsgebühr ans Grundbuchamt.

  • Gebühr: 1,0-fache Gebühr GNotKG
  • Bei 200.000 Euro: ca. 435 Euro

4. Eintragung der Grundschuld (bei Finanzierung)

Notar-Gebühr für Beurkundung der Grundschuldbestellung + Grundbuchgebühr für Eintragung.

  • Bei 150.000 Euro Grundschuld: ca. 400–600 Euro gesamt

5. Löschung alter Grundschulden des Verkäufers

Geht zu Lasten des Verkäufers, aber beeinflusst den Zeitplan des Kaufs.

  • Kosten: 200–400 Euro je Grundschuld

Vollständige Beispielrechnung bei 200.000 Euro Kaufpreis

  • Beurkundung Kaufvertrag: 870 Euro
  • Auflassungsvormerkung (Notar): 217 Euro
  • Grundbucheintragung Eigentumswechsel: 435 Euro
  • Grundschuldbestellung (bei 140.000 Finanzierung): 370 Euro
  • Eintragung Grundschuld Grundbuch: 370 Euro
  • Auslagen, Kopien, Schreiben: ca. 50–100 Euro
  • Gesamt: ca. 2.300–2.400 Euro = ca. 1,15–1,2% des Kaufpreises

Vollständige Beispielrechnung bei 350.000 Euro Kaufpreis

  • Beurkundung Kaufvertrag: ca. 1.325 Euro
  • Auflassungsvormerkung: ca. 330 Euro
  • Grundbucheintragung Eigentümerwechsel: ca. 665 Euro
  • Grundschuldbestellung (250.000 Euro): ca. 580 Euro
  • Eintragung Grundschuld: ca. 580 Euro
  • Auslagen: ca. 100 Euro
  • Gesamt: ca. 3.600 Euro = ca. 1,03% des Kaufpreises

Tendenz: Bei steigendem Kaufpreis sinkt der prozentuale Anteil der Notarkosten – die Gebührentabelle ist degressiv.

Kalkulationsfaustregel

Für die Kalkulation im Fix & Flip gilt als Faustregel:

  • Notarkosten + Grundbuchgebühren gesamt: 1,5–2,0% des Kaufpreises (inkl. Finanzierungskosten)
  • Ohne Finanzierungsnotarkosten: ca. 1,0–1,5%

Wann die Notarrechnung kommt

Der Notar stellt seine Rechnung nach vollständiger Abwicklung der Transaktion. Typisch: 2–6 Wochen nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Zahlungsfrist: 4–8 Wochen.

Fazit

Notarkosten sind kalkulierbar und nicht verhandelbar. Sie liegen typisch bei 1,0–1,5% des Kaufpreises (ohne Finanzierung) und bis zu 2% mit allen Nebengebühren. In der Fix & Flip Kalkulation sind sie als fester Prozentsatz einzuplanen – zusammen mit Grunderwerbsteuer, Maklercourtage und den sonstigen Kaufnebenkosten.