Fix & Flip in drei Schritten: Günstig kaufen, renovieren, mit Gewinn verkaufen
Die Grundidee ist simpel: Kaufe eine Immobilie deutlich unter Marktwert, renoviere sie, verkaufe sie mit Gewinn. Was simpel klingt, ist in der Umsetzung eine Disziplin, die Wissen, Netzwerk, Kapital und Geduld erfordert. Wer alle drei Phasen beherrscht, kann mit jeder Transaktion 20.000–100.000 € und mehr verdienen.
Die drei Phasen im Überblick
| Phase | Ziel | Erfolgsfaktor | Häufiger Fehler |
|---|---|---|---|
| 1. Günstig kaufen | Kaufpreis 15–30 % unter Marktwert | Dealflow-Quellen, Schnelligkeit, Kalkulation | Zu teuer kaufen wegen Ungeduld |
| 2. Klug renovieren | Wertsteigerung > Renovierungskosten | Richtiger Fokus, gute Handwerker, Timing | Zu viel renovieren, über Markt investieren |
| 3. Gut verkaufen | Maximaler Preis in kurzer Zeit | Homestaging, Exposé, Preisfindung | Zu hoher Preis, schlechte Vermarktung |
Phase 1: Günstig kaufen — Dealquellen
- ☐ Zwangsversteigerungen: Amtsgerichte, zvg.de — oft 20–30 % unter Marktwert
- ☐ Off-Market-Quellen: Direktansprache von Eigentümern, Notare, Nachlassverwalter
- ☐ Portfolioverkäufe von Wohnungsgesellschaften oder Erbengemeinschaften
- ☐ Scheidungsimmobilien: Oft unter Zeitdruck verkauft
- ☐ Engagierte Makler die Vorabinformationen geben (Beziehungsaufbau!)
- ☐ Direktmailing an Eigentümer älterer Liegenschaften
Phase 2: Klug renovieren — Was bringt Rendite?
- ☐ Bad: Höchster Wertsteigerungseffekt, 80–90 % Return oft realisierbar
- ☐ Küche: Moderne Küche = entscheidend für Eigennutzer als Käufer
- ☐ Böden: Einheitliche, hochwertige Böden wirken wertiger als günstige Mischung
- ☐ Streichen: Höchster Return-on-Investment aller Maßnahmen
- ☐ Fenster: Nur wenn nötig (schlechte Verglasung, defekt) — teuer!
- ☐ Heizung: Nur ersetzen wenn GEG-Pflicht oder Totalausfall droht
Phase 3: Gut verkaufen
Ein professionelles Exposé mit hochwertigen Fotos, Homestaging und einer klaren Zielgruppenansprache macht den Unterschied zwischen 4 Wochen und 4 Monaten Vermarktung. Der richtige Preis (basierend auf Vergleichswerten) ist dabei Grundvoraussetzung. Nutze den Rendite Rechner um deinen Nettogewinn vorab zu kalkulieren.
Häufige Fragen zur Fix & Flip Strategie
- Wie viel Kapital brauche ich für den ersten Flip?
- Mindestens 40.000–80.000 € Eigenkapital für eine kleine ETW. Dazu kommt die Finanzierung des Rests. Mit weniger Kapital ist es möglich, aber sehr riskant — keine Puffer für Überraschungen.
- Wie lange dauert ein typischer Fix & Flip?
- 6–14 Monate von Kauf bis Verkauf. Davon Renovierung: 2–6 Monate. Verkaufsphase: 1–3 Monate. Je schneller du arbeitest, desto geringer die Finanzierungskosten.
- Wie viele Objekte kann ich gleichzeitig bearbeiten?
- Als Einsteiger: max. 1–2 Objekte. Mit Erfahrung und gutem Netzwerk: 3–5. Mehr gleichzeitig führt zu Qualitätsproblemen und Kontrollverlust, besonders bei der Renovierung.