Wohnungsgrundbuch: Was drin steht und wie du es liest

Beim Kauf einer Eigentumswohnung gibt es nicht das eine Grundbuch – es gibt das Wohnungsgrundbuch, das sich strukturell und inhaltlich vom Grundbuch bei freistehenden Häusern oder Grundstücken unterscheidet. Für Fix & Flip Investoren im ETW-Bereich ist das Wohnungsgrundbuch Pflichtlektüre vor jedem Kauf.

Unterschied: Wohnungsgrundbuch vs. normales Grundbuch

Bei einem freistehenden Haus auf einem eigenen Grundstück gibt es ein Grundbuch für das Grundstück mit dem Gebäude. Bei Wohnungseigentum (ETW) gibt es für jede Wohneinheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch (auch: Wohnungsgrundbuchblatt).

Rechtsgrundlage: § 7 WEG i. V. m. Grundbuchordnung (GBO). Jedes Wohnungsgrundbuchblatt ist ein eigenständiges Grundbuch und beschreibt den Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück plus das Sondereigentum an der Wohneinheit.

Was steht im Wohnungsgrundbuch?

Aufschrift

Gemarkung, Flur, Flurstück – geografische Einordnung des Gesamtgrundstücks.

Bestandsverzeichnis

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• Miteigentumsanteil (MEA): z. B. „120/1000stel Miteigentumsanteil"
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• Verweis auf Teilungserklärung (Urkunde, aus der das Sondereigentum hervorgeht)
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• Beschreibung der Wohneinheit (Nr., Lage im Gebäude, Wohnfläche – oft noch nach alter Berechnung)
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• Sondernutzungsrechte (falls im Grundbuch eingetragen)
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Abteilung I: Eigentümer

Name und Adresse des aktuellen Eigentümers, Erwerbsgrund (Kauf, Erbschaft, Schenkung) und Datum des Erwerbs. Hier erkennst du, ob die Person, die dir die Wohnung verkauft, auch tatsächlich im Grundbuch steht.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

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• Dienstbarkeiten (z. B. Wegerechte, Leitungsrechte)
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• Vorkaufsrechte (kann Dritte zum Erwerb berechtigen!)
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• Auflassungsvormerkung (Kaufinteressent bereits eingetragen)
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• Insolvenzvermerk oder Zwangsversteigerungs-Anmerkung
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Abteilung III: Grundpfandrechte

Grundschulden und Hypotheken. Hier steht, ob die Wohnung belastet ist und wer Gläubiger ist (meistens Bank des Verkäufers). Diese Belastungen müssen beim Kauf gelöscht oder übernommen werden – das regelt der Notarvertrag.

Wie beantragst du das Wohnungsgrundbuch?

Das Grundbuch ist nicht öffentlich einsehbar. Du brauchst ein berechtigtes Interesse (§ 12 GBO). Als Kaufinteressent reicht die Vorlage eines Angebots oder einer Kaufabsichtserklärung.

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• Zuständig: Amtsgericht am Ort des Grundstücks (Grundbuchamt)
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• Alternativ: Online über das Justizportal des jeweiligen Bundeslandes (Bayern, NRW, BW – kostenlos oder günstig)
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• Kosten: 10–20 € pro Auszug (einfacher oder beglaubigter Auszug)
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• Schnellste Route: Notar oder Makler beantragen es für dich
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Was Fix & Flip Investoren besonders beachten sollten

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• Abteilung II auf Vorkaufsrechte prüfen: Besteht ein Vorkaufsrecht der Gemeinde oder eines Dritten, kann der Kauf platzen
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• Auflassungsvormerkung eines anderen Käufers: Wenn bereits ein anderer Interessent eingetragen ist, ist der Verkauf schon weitgehend gebunden
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• Grundschuldenhöhe in Abteilung III: Grundschulden können weit über dem Kaufpreis liegen – das ist normal, sie werden beim Notartermin gelöscht
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Fazit

Das Wohnungsgrundbuch ist dein rechtlicher Röntgenblick auf eine ETW. Wer es vor der Kaufentscheidung liest, kennt die echten Eigentümer, weiß um Belastungen und erkennt mögliche Hindernisse – bevor der Notar den Kaufvertrag aufsetzt.