Eigenkapital für Fix & Flip: Was Banken fordern und was die Praxis zeigt
Eine der häufigsten Fragen angehender Fix & Flip Investoren: Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich? Die ehrliche Antwort ist komplexer als „20 Prozent" – denn beim Fix & Flip gibt es mehrere Kostenblöcke, die unterschiedlich finanziert werden können.
Was Banken beim Fix & Flip typischerweise finanzieren
Standard-Immobiliendarlehen finanzieren in der Regel:
- 60–80 % des Kaufpreises (Beleihungsauslauf)
- Keine Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch)
- Keine oder eingeschränkte Renovierungskosten
Das bedeutet: Selbst wenn eine Bank 80 % des Kaufpreises finanziert, bleiben erhebliche Eigenkapitalanforderungen:
- 20 % Kaufpreis-Rest
- 100 % Kaufnebenkosten (10–12 %)
- Vollständige oder teilweise Renovierungskosten
Vollständige Eigenkapital-Berechnung: 200.000 € Objekt
Kaufpreis: 200.000 €, NRW (6,5 % GrESt), vollständige Renovierung 40.000 €
- Bank finanziert 75 % Kaufpreis: 150.000 € Kredit
- Kaufpreis-EK-Anteil (25 %): 50.000 €
- Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %): 13.000 €
- Notar (1,5 %): 3.000 €
- Grundbuch (0,5 %): 1.000 €
- Renovierungskosten (aus EK): 40.000 €
- Reserve (15 %): 6.000 €
- Benötigtes Eigenkapital: 113.000 €
Das überrascht viele: Bei einem 200.000 € Objekt werden über 113.000 € Eigenkapital benötigt – mehr als die Hälfte des Kaufpreises!
Warum die Renovierung das Eigenkapital-Problem verschärft
Klassische Banken finanzieren Renovierungen aus zwei Gründen oft nicht:
- Das Objekt dient als Sicherheit – und hat vor der Renovierung einen geringeren Wert als danach
- Fix & Flip gilt als spekulativ – Banken bevorzugen Buy & Hold Investoren
Alternativen für die Renovierungsfinanzierung:
- Eigenkapital (teuerste Option in Bezug auf Opportunitätskosten)
- Bridging Loan / Brückenfinanzierung (teuer aber flexibel, 8–18 % p.a.)
- Renovierungsrücklage aus vorherigen Flip-Gewinnen
- Privates Kapital (Investoren, Familie)
Mindest-EK nach Objektgröße: Übersicht
- Objekt 100.000 € (Bayern, 3,5 % GrESt): EK-Bedarf ca. 45.000–60.000 € (je nach Renovierungsumfang)
- Objekt 150.000 € (Bayern): EK-Bedarf ca. 60.000–80.000 €
- Objekt 200.000 € (NRW, 6,5 %): EK-Bedarf ca. 90.000–120.000 €
- Objekt 300.000 € (NRW): EK-Bedarf ca. 130.000–170.000 €
Eigenkapitalquote optimieren: Strategien
1. Bundesland mit niedriger GrESt wählen
Bayern (3,5 %) statt Thüringen (6,5 %) bei 200.000 € Kaufpreis: 6.000 € Ersparnis allein durch Bundesland-Wahl. Nicht immer möglich, aber ein echter Hebel.
2. Kleinere Einstiegsobjekte wählen
Günstigere Kaufpreise senken das absolute EK-Bedürfnis. Ein 80.000 € Cosmetic Flip in einer Kleinstadt kann mit 40.000–45.000 € EK funktionieren.
3. Joint Venture mit Kapitalpartner
Wer Arbeit, Expertise und Zeit mitbringt, kann Kapital von einem Partner holen. Typische Aufteilung: Kapital-Partner 60–70 % des Gewinns, Aktiv-Partner 30–40 % – aber ohne eigenes EK-Risiko.
Der Eigenkapitalrechner in einfach
Schnellformel für das Mindest-EK:
EK = (Kaufpreis × 25 %) + (Kaufpreis × 12 % Nebenkosten) + Renovierungskosten + 15 % Reserve
Für 180.000 € mit 35.000 € Renovation: EK = 45.000 + 21.600 + 35.000 + 5.250 = 106.850 €
Fazit
Fix & Flip ist kein Null-EK-Spiel. Die Eigenkapitalanforderungen sind real und erheblich – besonders weil Banken Kaufnebenkosten und Renovierungen selten mitfinanzieren. Wer die Zahlen kennt und entsprechend plant, verhindert die häufigste Fix & Flip Katastrophe: das Projekt startet, und das Geld reicht nicht durch.
