Erbbaurecht: Wenn Haus und Boden verschiedenen Eigentümern gehören

Wer eine Immobilie kauft, kauft meistens Gebäude und Boden zusammen. Beim Erbbaurecht ist das anders: Das Gebäude gehört dem Erbbauberechtigten, der Boden bleibt dauerhaft im Eigentum des Grundeigentümers. Für die Nutzung des Bodens zahlt der Erbbauberechtigte einen laufenden Erbbauzins – ähnlich einer Grundstücksmiete. Das klingt nach einem Nischenthema, ist aber für Fix-&-Flip-Investoren hochrelevant: Erbbaurechtsimmobilien haben spezifische Risiken, die den Exit erheblich erschweren können.

Was ist das Erbbaurecht genau?

Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, das dem Erbbauberechtigten erlaubt, auf oder unter einem Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauRG – Erbbaurechtsgesetz). Es wird ins Grundbuch eingetragen und ist rechtlich wie ein Grundstück behandelt – es kann beliehen, vererbt und verkauft werden.

Typische Grundeigentümer im Erbbaurecht:

• Kirchen (evangelische und katholische Landeskirchen besitzen erhebliche Erbbaurechtsgrundstücke)
• Kommunen und Städte (geförderte Wohnbebauung)
• Private Grundstückseigentümer
• Stiftungen

Erbbauzins: Die laufende Kostenbelastung

Für die Nutzung des fremden Bodens zahlt der Erbbauberechtigte einen jährlichen Erbbauzins. Dieser richtet sich typischerweise nach dem Bodenwert:

• Übliche Zinssätze: 2–4 % des Bodenrichtwerts pro Jahr
• Beispiel: Bodenrichtwert 300 €/m², 400 m² Grundstück → Bodenwert 120.000 € → Erbbauzins 2.400–4.800 €/Jahr
• Anpassungsklausel: Meist ist der Erbbauzins an den Verbraucherpreisindex oder einen ähnlichen Index gekoppelt – er steigt also mit der Inflation

Der laufende Erbbauzins ist eine Dauerbelastung, die in jeder Renditeberechnung berücksichtigt werden muss. Er ist weder optionaler Kostenpunkt noch irgendwann abbezahlt – er läuft bis zum Ende der Erbbaurechtszeit.

Laufzeiten: 50 bis 99 Jahre

Erbbaurechte werden typischerweise für 50 bis 99 Jahre bestellt. Nach Ablauf fällt das Gebäude an den Grundeigentümer zurück – der Erbbauberechtigte bekommt eine Entschädigung, in der Regel 2/3 des dann aktuellen Gebäudewerts (§ 27 ErbbauRG). Die Restlaufzeit ist daher ein kritischer Wertfaktor.

Faustregeln für die Restlaufzeit:

• Über 70 Jahre Restlaufzeit: Kaum Unterschied zu Volleigentum
• 50–70 Jahre Restlaufzeit: Leichte Wertnachteile, Finanzierung noch normal möglich
• 30–50 Jahre Restlaufzeit: Spürbarer Wertverlust beginnt, Finanzierbarkeit schwieriger
• Unter 30 Jahre Restlaufzeit: Erhebliche Wertnachteile, Finanzierung durch Standardbanken schwierig bis unmöglich

Warum Erbbaurechtsimmobilien für Fix & Flip riskant sind

Risiko 1: Schlechtere Verkäuflichkeit

Viele Käufer meiden Erbbaurechtsimmobilien aus Unkenntnis oder grundsätzlicher Skepsis. Das verkleinert die potenzielle Käufergruppe – ein erheblicher Nachteil für Fix & Flip, wo ein zügiger Exit wichtig ist.

Risiko 2: Erschwerte Bankfinanzierung für den Käufer

Nicht alle Banken finanzieren Erbbaurechtsimmobilien. Einige lehnen grundsätzlich ab, andere verlangen kürzere Zinsbindungen als die Restlaufzeit oder höhere Eigenkapitalanteile. Das schränkt die Käufergruppe weiter ein – wer keine normale Bankfinanzierung bekommt, kann nicht kaufen.

Risiko 3: Erbbauzins-Erhöhung durch Grundeigentümer

Der Grundeigentümer kann den Erbbauzins zu bestimmten Zeitpunkten (vertragsgemäß) anpassen. Bei kirchlichen oder kommunalen Erbbaurechtsgebern passiert das regelmäßig. Eine substanzielle Erhöhung senkt den Wert des Erbbaurechts für Käufer.

Risiko 4: Heimfall

Im Erbbaurechtsvertrag kann ein Heimfallrecht des Grundeigentümers vereinbart sein – bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Erbbauberechtigten kann dieser das Erbbaurecht zurückfordern. Das ist in der Praxis selten, aber ein juristisches Risiko.

Wann ist Erbbaurecht für Fix & Flip akzeptabel?

Trotz der Risiken gibt es Situationen, in denen Erbbaurechtsimmobilien interessant sein können:

• Sehr lange Restlaufzeit (über 70 Jahre): Praktisch wie Volleigentum
• Sehr niedriger Kaufpreis: Das Erbbaurecht-Risiko ist im Preis eingepreist, Aufwertungspotenzial durch Sanierung bleibt
• Stabiler, günstiger Erbbauzins (unter 2 % vom Bodenwert)
• Käufermarkt, der Erbbaurecht akzeptiert (lokale Kenntnis wichtig)

Praktischer Tipp: Immer Restlaufzeit und Erbbauzins prüfen

Vor jedem Kauf einer Erbbaurechtsimmobilie: Erbbaurechtsvertrag vollständig lesen (liegt beim Notar oder Grundbuchamt), Restlaufzeit berechnen, Erbbauzins und Anpassungsklauseln verstehen. Diese Information entscheidet darüber, ob das Objekt überhaupt für Fix & Flip geeignet ist.