Schritt für Schritt zum ersten Fix & Flip: Die komplette Roadmap

Der erste Fix & Flip ist der schwierigste – nicht weil er technisch komplex ist, sondern weil alles gleichzeitig neu erscheint. Diese Roadmap gibt den strukturierten Überblick: von der Vorbereitung bis zum Verkauf, mit konkreten Handlungsempfehlungen für jeden Schritt.

Stufe 1: Markt kennenlernen (2–6 Monate)

Bevor das erste Angebot abgegeben wird, muss der lokale Markt verstanden sein. Das geht nicht durch Lesen allein:

• ImmoScout24 und Immowelt täglich beobachten – was wird wo für wie viel angeboten?
• Vergleichsverkäufe beim lokalen Gutachterausschuss recherchieren (oft kostenlos im Internet)
• Mietspiegel der Zielregion kennen
• Besichtigungen auch ohne Kaufabsicht: Marktgefühl entwickeln, Renovierungsbedarf einschätzen lernen
• Mindestens 20–30 Objekte analysieren (Kalkulation durchrechnen, auch wenn kein Kauf geplant)

Stufe 2: Budget klären und Finanzierung vorbereiten

Eigenkapitalposition realistisch ermitteln:

• Verfügbares EK berechnen (nicht gesamte Ersparnisse – Reserve für Notfälle behalten)
• Welche Objektgröße ist mit diesem EK finanzierbar? (Faustregel: EK deckt 25 % Kaufpreis + 12 % Nebenkosten + Renovierungskosten)
• Hausbank oder Finanzberater konsultieren: Was wird zu welchem Zinssatz finanziert?
• Finanzierungsbestätigung vorbereiten (nicht aktiv anfragen bis konkretes Objekt vorhanden)

Stufe 3: Handwerker-Netzwerk aufbauen

Ohne verlässliche Handwerker kein Flip. Vor dem Kauf:

• Mindestens 2–3 Elektriker, 2–3 Sanitärbetriebe, 2 Malerfirmen und 1 Allrounder kontaktieren
• Referenzen prüfen, kurze Projekte als Test vergeben
• Stundenlöhne und Angebotsbasis klären
• Verfügbarkeit für geplante Projektstart-Zeiträume erfragen

Ein gutes Handwerker-Netzwerk ist oft der entscheidende Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Investoren.

Stufe 4: Steuerberater und Notar finden

• Steuerberater mit Immobilien-Erfahrung: klärt Drei-Objekte-Grenze, Spekulationssteuer, optimale Struktur
• Notar: am besten einer mit Erfahrung in Immobilien-Transaktionen (nicht nur Erbrecht)
• Diese Kontakte braucht man schnell wenn ein Deal zustande kommt – vorher suchen!

Stufe 5: Objekt suchen und analysieren

Die Suche läuft parallel zum Netzwerkaufbau. Quellen:

• ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen (für günstigere Objekte)
• Lokale Makler: persönlich vorstellen und als Käufer etablieren
• Zwangsversteigerungen: Amtsgericht, zvg.de
• Off-Market über Netzwerk (später, wenn Netzwerk etabliert)

Jedes potenziell interessante Objekt komplett durchrechnen: ARV bestimmen, Renovierungskosten schätzen, Gesamtkosten kalkulieren, Mindestgewinn definieren.

Stufe 6: Angebot mit Due Diligence

Sobald ein geeignetes Objekt gefunden ist:

• Besichtigung mit Handwerker oder Bausachverständigem
• Grundbuch und Bauakte prüfen (Due Diligence Checkliste abarbeiten)
• Finanzierungsbestätigung bei Bank einholen
• Maximalen Kaufpreis festlegen (aus Kalkulation, niemals überschreiten)
• Angebot abgeben – schriftlich, mit Finanzierungshinweis, mit Datum

Stufe 7: Renovierung koordinieren

Nach Kaufvertrag-Unterschrift (Eigentumsübergang beachten – erst dann Zugang):

• Detaillierten Renovierungsplan erstellen (Gewerke-Reihenfolge, Zeitplan)
• Handwerker mit Fixpreisangeboten beauftragen
• Wöchentliche Baustellenbesuche
• Abweichungen sofort dokumentieren und kommunizieren
• Reserve (15–20 %) für Überraschungen halten

Stufe 8: Verkauf vorbereiten und abschließen

2–4 Wochen vor Renovierungsende:

• Professionelle Fotos beauftragen (nach Fertigstellung)
• Exposé erstellen, Preis anhand ARV festlegen
• Inserate auf allen Plattformen vorbereiten
• Makler oder Privatverkauf entscheiden
• Besichtigungen, Verhandlungen, Notartermin
• Übergabeprotokoll erstellen

Realistische Zeitplanung für den ersten Flip

• Vorbereitung (Stufen 1–4): 3–6 Monate
• Objektsuche bis Kaufabschluss (Stufen 5–6): 2–6 Monate
• Renovierung (Stufe 7): 2–6 Monate je nach Umfang
• Verkauf (Stufe 8): 1–3 Monate
• Gesamtdauer erster Flip: 8–21 Monate

Fazit

Der erste Fix & Flip dauert länger als geplant – fast immer. Das ist normal. Wer die 8 Stufen kennt, realistisch plant und die Vorbereitung ernst nimmt, hat die besten Chancen auf ein erfolgreiches erstes Projekt. Der zweite Flip läuft dann schon deutlich schneller.