Maklercourtage beim Immobilienkauf: Rechtslage 2024 und Verhandlungsstrategie

Die Maklercourtage beim Wohnimmobilienkauf hat sich durch das Gesetz zur Neuregelung des Maklerrechts von Dezember 2020 grundlegend verändert. Für Fix & Flip Investoren, die regelmäßig kaufen, ist ein genaues Verständnis der aktuellen Rechtslage bares Geld wert.

Die Neuregelung 2020: Aufspaltungsregel

Seit 23. Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher:

Maklercourtage beim Immobilienkauf: Was gilt seit 2020 und wie verhandeln?
Maklercourtage beim Immobilienkauf: Was gilt seit 2020 und wie verhandeln?

§656c BGB: Wenn der Makler sowohl mit Verkäufer als auch Käufer einen Maklervertrag abschließt (Doppelmandat), kann er von beiden nur den gleichen Provisionsanteil verlangen. Das bedeutet: Die Innenprovision (Verkäufer) darf die Außenprovision (Käufer) nicht übersteigen.

Konsequenz: Vereinbart Makler 3% Innenprovision mit dem Verkäufer, kann er vom Käufer maximal 3% verlangen – nicht mehr.

Typische Courtage-Struktur 2024

  • Gesamtprovision: 6–7,14% (inkl. 19% MwSt.) des Kaufpreises
  • Aufteilung: 50/50 zwischen Verkäufer und Käufer
  • Käuferanteil: 3–3,57%

Bundesweite Unterschiede bestehen historisch noch – in Berlin, Hamburg und Bremen war es früher üblich, dass Käufer die gesamte Provision tragen. Durch die Reform werden Abweichungen seltener.

Wann der Makler KEINEN Provisionsanspruch hat

  • Kein schriftlicher Maklervertrag: Seit 2020 muss ein Maklervertrag schriftlich vorliegen (§656a BGB). Mündliche oder per E-Mail geschlossene Verträge sind nicht mehr ausreichend
  • Kein Kausalzusammenhang: Wenn der Käufer das Objekt durch eigene Mittel gefunden hat und der Makler nur nachträglich in den Deal eingebunden wurde
  • Verfristung des Kaufs: Wenn die Nennung des Objekts durch den Makler und der Kauf mehr als 3 Jahre auseinanderliegen (Verjährung des Provisionsanspruchs)
  • Doppeltätigkeit ohne Einverständnis: Wenn Makler für beide Seiten tätig ist, ohne dies offenzulegen

Wie verhandeln als Investor?

Als Käufer

  • Direkten Kontakt zum Verkäufer aufbauen – wenn möglich ohne Makler kommunizieren
  • Bei Off-Market Deals: Courtage entfällt vollständig
  • Bei Makler-Deals: Käufer-Courtage um 0,5–1% nach unten verhandeln, wenn Makler flexibel ist
  • Schnelle, unkomplizierte Abwicklung anbieten im Tausch für Courtage-Reduktion

Was beim Investoren-Kauf oft möglich ist

  • Keine Käufer-Courtage, wenn Makler bereits vom Verkäufer beauftragt wurde und seine Provision trägt (§656c Var. 2 BGB)
  • Einigung auf Nettokaufpreis inklusive aller Kosten (Preisgestaltung übernimmt Courtage)
  • Stammkundenrabatte bei wiederholten Deals mit demselben Makler

Die Provision als Teil der Kaufkalkulation

Investor-Faustregel: Maklercourtage gehört in die Einstandskosten, nicht erst auf das Ergebnis. Sie erhöht den Break-Even-Punkt genauso wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten.

Beispiel: 200.000 Euro Kaufpreis, 3,57% Courtage = 7.140 Euro → Einstandspreis faktisch 207.140 Euro

Fazit

Die 2020er-Reform hat die Maklercourtage für Käufer fairer gemacht. Für Investoren bedeutet das: Klare Rechtslage beim Schriftformgebot, gleichmäßige Kostenteilung und mehr Verhandlungsspielraum über alternative Deal-Strukturen. Wer Off-Market kauft, spart systematisch die Käufer-Courtage – das ist der nachhaltigste Vorteil.