Sachwertverfahren vs. Ertragswertverfahren erklärt
Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, stößt unweigerlich auf die Frage: Was ist das Objekt eigentlich wert? In Deutschland gibt es dafür drei anerkannte Verfahren, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind. Für Fix & Flip Investoren sind vor allem zwei davon relevant: das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie anhand ihrer Substanz. Es addiert den Bodenwert (laut Bodenrichtwert des Gutachterausschusses) mit dem Wert der baulichen Anlagen – abzüglich altersgemäßer Wertminderung (Verbrauch).
- Bodenwert: Grundstücksgröße × Bodenrichtwert (€/m²)
- Gebäudesachwert: Normalherstellungskosten × m² Bruttogrundfläche – Alterswertminderung
- Sachwert gesamt: Bodenwert + Gebäudesachwert × Marktanpassungsfaktor
Der sogenannte Marktanpassungsfaktor (auch Sachwertfaktor) korrigiert das rechnerische Ergebnis an das tatsächliche Marktgeschehen. In begehrten Innenstadtlagen liegt er oft über 1,5 – das Objekt ist am Markt teurer als sein rechnerischer Substanzwert.
Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie nach ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit – also: Was wirft das Objekt an Mieteinnahmen ab?
Die Formel lautet vereinfacht:
- Jahresreinertrag = Jahreskaltmiete – Bewirtschaftungskosten (ca. 20–30 %)
- Ertragswert = Jahresreinertrag × Vervielfältiger + Bodenwert
Der Vervielfältiger leitet sich aus dem Liegenschaftszinssatz ab, den die lokalen Gutachterausschüsse veröffentlichen. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 4 % und einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren beträgt der Vervielfältiger ca. 21,5. Bei Wohnimmobilien in Ballungsräumen liegt er häufig zwischen 20 und 35.
Wann gilt welches Verfahren?
Die Auswahl des Verfahrens richtet sich nach der Nutzungsart:
- Eigengenutzte Immobilien (EFH, ETW zur Eigennutzung): Sachwertverfahren, da keine Mietrendite relevant
- Vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien: Ertragswertverfahren
- Kombiniert genutzte Objekte: Beide Verfahren, Mittelwert nach Gutachterermessen
Bedeutung für Fix & Flip
Für Fix & Flip Investoren ist die Kenntnis beider Verfahren entscheidend – aus zwei Gründen:
1. Kaufpreis-Plausibilisierung
Wenn du ein sanierungsbedürftiges Objekt kaufst, solltest du den Marktwert nach Sanierung (After Repair Value, ARV) mit beiden Methoden schätzen. Ein ETW, die nach Fertigstellung für 180.000 € verkauft werden soll, muss diesen Wert auch durch Vergleichswerte oder Ertragswert stützen können.
2. Finanzierungsgespräch
Banken erstellen für Beleihungszwecke ein eigenes Gutachten nach ImmoWertV. Wer die Logik dahinter kennt, kann Finanzierungsgespräche deutlich fundierter führen und versteht, warum die Bank nur 70 % des Kaufpreises finanziert – nämlich weil ihr internes Sachwertverfahren-Ergebnis den Kaufpreis nicht vollständig trägt.
Praxisbeispiel: 70er-Jahre-Wohnung in Leipzig
Ein 65-m²-Objekt, Baujahr 1972, sanierungsbedürftig. Der Kaufpreis liegt bei 90.000 €.
- Sachwert: Bodenwert 25.000 € + Gebäudewert nach Abschreibung 55.000 € × Faktor 0,95 = ca. 76.000 €. Kaufpreis liegt über Sachwert → typisch für Marktlage.
- Ertragswert nach Sanierung: Miete 800 €/Monat = 9.600 €/Jahr. Reinertrag ca. 6.700 €. Vervielfältiger 22 = 147.400 € + Bodenwert = ca. 172.000 €. ARV plausibel.
Die Differenz zwischen Kaufpreis (90.000 €) und ARV (172.000 €) ist der Spielraum für Renovierungskosten und Gewinn – der Kern jeder Fix & Flip Kalkulation.
Fazit
Das Sachwertverfahren zeigt den substanziellen Wert, das Ertragswertverfahren den wirtschaftlichen Wert. Beim Fix & Flip nutzt du beide: den Sachwert als Sicherheitsnetz, den Ertragswert als ARV-Schätzung. Wer beide Verfahren beherrscht, führt bessere Kaufpreisverhandlungen und holt mehr aus jedem Flip heraus.
