Fix & Flip Finanzierungsrechner: Schritt für Schritt die Rentabilität berechnen
Wer einen Fix & Flip finanziert, braucht mehr als nur einen Zinssatz. Die vollständige Finanzierungskalkulation umfasst die Annuität, Zinskosten über die Haltedauer, Eigenkapitalquote und den Einfluss der Finanzierungsstruktur auf die Gesamtrendite. Dieser Guide erklärt jeden Schritt.
Was ist die Annuität?
Die Annuität ist die konstante Jahresrate die aus Zinsen und Tilgung besteht. Bei einem Immobiliendarlehen bleibt die Ratenhöhe über die Zinsbindung konstant – aber der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.
Annuitäten-Formel:
Monatliche Rate = Kreditbetrag × [Zinssatz/12 × (1 + Zinssatz/12)^Laufzeit] / [(1 + Zinssatz/12)^Laufzeit – 1]
Beispiel: 120.000 € Kredit, 5 % p.a., 20 Jahre Laufzeit:
- Monatlicher Zinssatz: 5 % / 12 = 0,4167 %
- Laufzeit: 240 Monate
- Monatliche Rate: ca. 792 €
- Zinsanteil im ersten Monat: 120.000 × 0,4167 % = 500 €
- Tilgungsanteil im ersten Monat: 292 €
Für Fix & Flip interessiert vor allem: Wie viel Zins zahle ich während der geplanten Haltedauer?
Zinskosten über die Haltedauer berechnen
Da beim Fix & Flip das Darlehen meist nach 6–12 Monaten zurückgezahlt wird (durch Verkaufserlös), sind die tatsächlichen Zinskosten der entscheidende Kostenfaktor – nicht die Gesamtlaufzeit.
Vereinfachte Formel für kurze Haltedauern:
Zinskosten = Kreditbetrag × Zinssatz p.a. / 12 × Monate
Beispiele bei 120.000 € Kredit, 5 % p.a.:
- 4 Monate: 120.000 × 5 % / 12 × 4 = 2.000 €
- 6 Monate: 3.000 €
- 9 Monate: 4.500 €
- 12 Monate: 6.000 €
Jeder zusätzliche Monat kostet 500 € – das macht die Renovierungsgeschwindigkeit direkt zu einer Rendite-Variable.
Eigenkapitalquote optimal wählen
Die Eigenkapitalquote beeinflusst:
- Zinssatz (weniger EK = höheres Risiko für Bank = höherer Zins)
- Monatsrate (mehr Fremdkapital = höhere Rate)
- Eigenkapitalrendite (Leverage-Effekt)
Typische Zinssätze nach LTV (Loan-to-Value = Kreditsumme / Objektwert):
- LTV bis 60 %: günstigster Zins (z. B. 4,3 %)
- LTV bis 70 %: moderater Aufschlag (z. B. 4,6 %)
- LTV bis 80 %: spürbarer Aufschlag (z. B. 5,1 %)
- LTV über 80 %: teuer oder gar nicht möglich (5,5 %+)
Optimale EK-Quote für Fix & Flip: 25–40 % des Kaufpreises, sodass LTV unter 75 % liegt. Damit bleibt die Finanzierung günstig, und das EK reicht auch für Kaufnebenkosten und Renovierung.
Brückenfinanzierung vs. klassisches Darlehen: Direktvergleich
Für einen Fix & Flip mit Kaufpreis 180.000 €, 9 Monate Haltedauer, 135.000 € Kreditbedarf:
- Klassisches Annuitätendarlehen (5 % p.a.): Zinskosten 9 Monate = 5.063 €, Tilgung inkl. = monatliche Rate ca. 730 €
- Brückenfinanzierung (12 % p.a.): Zinskosten 9 Monate = 12.150 €, plus Arrangement Fee 2 %: 2.700 €, Gesamt: 14.850 €
Unterschied: fast 10.000 €. Das klassische Darlehen ist deutlich günstiger – wenn man 4–8 Wochen Bearbeitungszeit einplanen kann.
Sondertilgung und Vorfälligkeitsentschädigung
Beim Fix & Flip wird das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt. Wichtig: Vorfälligkeitsentschädigungen bei klassischen Annuitätsdarlehen können erheblich sein.
Lösung: Bei Vertragsabschluss auf kostenfreie Sondertilgungsoptionen achten (10–20 % des Kreditbetrags p.a.) oder auf Darlehen mit kurzer Zinsbindung setzen (1–2 Jahre), die günstiger vorzeitig auflösbar sind.
Gesamtrentabilität berechnen: Das vollständige Modell
Beispiel: 180.000 € Kaufpreis, Bayern, 9 Monate, ARV 250.000 €
- Kaufpreis: 180.000 €
- GrESt (3,5 %): 6.300 €
- Notar + Grundbuch: 3.600 €
- Renovierung: 35.000 €
- Zinskosten (135.000 € × 5 %, 9 Monate): 5.063 €
- Hausgeld 9 Monate (250 €): 2.250 €
- Gesamtkosten: 232.213 €
- Verkaufspreis: 250.000 €
- Rohgewinn: 17.787 € – EK eingesetzt: ~97.213 € – EKR: 18,3 %
Fazit
Der Finanzierungsrechner zeigt: Zinssatz, Haltedauer und Eigenkapitalquote sind die drei Haupthebel der Rendite. Wer alle drei optimiert – günstiger Kredit, kurze Haltedauer, angemessenes EK – maximiert die Rendite auf das eingesetzte Kapital. Jede Woche weniger Haltedauer verbessert die Rendite spürbar.
